Alocação de FII, um exemplo prático. E atualização do patrimônio de MAR/2019

Eu tenho no momento 15 fundos de investimento imobiliário.
3 de papel: RBVO11, FEXC11, RNDP11
2 fundos de fundos: CXRI11, BPFF11
1 de desenvolvimento: MFII11
1 de educação: AEFI11
3 de escritórios: FAMB11B, BBFI11B, HGRE11
3 de logística: EURO11, GRLV11, FIIP11B
2 de varejo: MAXR11, RBRD11

Comecei a um ano e meio a comprar FII e até agora estava comprando sempre fundos novos para montar uma carteira diversificada. Agora que eu tenho uma carteira diversificada como eu decido em qual FII aportar?

As porcentagens na minha carteira são:
RBVO11: 1,53%
FEXC11: 0,73%
RNDP11: 0,60%
CXRI11: 0,60%
BPFF11: 0,74%
MFII11: 0,88%
AEFI11: 0,54%
FAMB11B: 0,68%
BBFI11B: 0,61%
HGRE11: 0,83%
EURO11: 0,60%
GRLV11: 0,60%
FIIP11B: 0,65%
MAXR11: 0,58%
RBRD11: 0,60%

Alguns diriam que é só aportar no que está com a porcentagem mais baixa e pronto. Que preço não importa no longo prazo. Eu até concordo com essa afirmação se a sua carteira de fundos for mais conservadora e tiver apenas fundos bons.

Não é o caso da minha, ela é mais arrojada. Mescla fundos bons com “apostas”, isto é, fundos com algum problema que eu acredito estarem sub-precificados.

Exemplos são:
MFII11 que a pouco sofreu intervenção da CVM e tem que ver se vai manter o DY alto.
AEFI11 que tem uma proposta de troca de terrenos do fundo.
FAMB11B e BBFI11B que vão perder inquilinos e as cotas despencaram.

Então além de considerar a porcentagem eu gosto também de fazem um valuation para decidir onde aportar. Como eu faço o valuation:

Como indicadores eu uso:
Juro pago pela NTNB com cupom semestral mais longa disponível
Preço do FII
Valor patrimonial
DY 12 meses

Para cada FII eu calculo:
P/VP = Preço / Valor patrimonial
PremioNTNB = DY12m / Juro pago pela NTNB
IndicePreço = (PremioNTNB ^ 1,5) / (P/VP)

Quanto maior esse IndicePreço mais “barato” eu considero o FII.

Como eu quero considerar tambem a porcentagem na carteira eu calculo mais um índice:
IndiceCompra = IndicePreço / %FII na carteira

Quanto maior o IndiceCompra, mais provável dele receber o aporte.
Fazendo os cálculos para os 15 FII, os IndiceCompra são:
RBVO11: 2,35
FEXC11: 3,88
RNDP11: 3,15
CXRI11: 4,14
BPFF11: 3,27
MFII11: 4,56
AEFI11: 4,94
FAMB11B: 19,3
BBFI11B: 10,4
HGRE11: 1,86
EURO11: 5,51
GRLV11: 5,36
FIIP11B: 3,76
MAXR11: 5,22
RBRD11: 4,26

Como eu tinha R$ 12200 eu escolhi aportar em 4 FII. Isso porque não há cobrança de corretagem, caso houvesse eu aportaria em apenas 1 ou 2 FII.

Assim os escolhidos foram:
FAMB11B: disparado o maior IndiceCompra
BBFI11B: IndiceCompra quase o dobro do 3º colocado
EURO11: 3º colocado
MAXR11: para não aportar em 2 de logística

Vamos ver como se comporta esse método de aporte. Caso ele leve a uma concentração muito grande dos FII apostas eu vou impedir isso criando alguma regra. Porque a carteira é pra ser arrojada e não suicida.

Atualização de patrimônio MAR/2019:

Patrimônio = R$ 743’451,29
Aporte = R$ 12’739,60 (1,71% patrimônio)
Rentabilidade = 0,68%
Inflação = 0,64%
CDI = 0,49%
Rentabilidade acumulada desde dez 2017 = 17,25%
Inflação acumulada = 5,34%
CDI livre de IR acumulado = 7,12%
CDI + Inflação = 12,47%






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