sábado, 9 de outubro de 2021

É possível viver com rendimentos de FIIs? E atualização do patrimônio de SET/2021

Vejamos o caso do MXRF11:

O fundo começou em 2012 com a cota custando R$11,07; considerando um rendimento mensal médio de R$0,12 nos primeiros 6 meses, era necessário comprar 5185 cotas para obter o salário-mínimo da época (R$622). Adquirir essas cotas custou R$57394 ou 92,3 SM da época. Logo de cara vemos que sem reinvestir nada não é possível viver com a renda desse FII, a cotação dele hoje está R$10,34 e o rendimento mensal pago R$0,08. O que levaria alguém que gastou 100% da renda recebida a hoje ter uma renda mensal de R$415 ou 37,7% de um SM, uma perda de mais de 62% do poder de compra. Mesmo reinvestindo toda a renda recebida você terminaria com 13050 cotas que renderiam12% a menos que um SM hoje. Conclusão, impossível viver com a renda desse fundo.

Mas mendigo isso é um caso isolado, de um fundo de papel, de uma gestora ruim, etc.
Tudo bem, vamos fazer a mesma coisa no HGRE11, fundo de tijolo, multi-imóveis, multi-inquilinos, de uma gestora querida, com bastante liquidez, com R$2bi de patrimônio.

HGRE11:
Em 2011 cada cota custava R$132,80; considerando um rendimento mensal médio de R$0,98 era necessário comprar 570 cotas para obter o salário-mínimo da época (R$545). Adquirir essas cotas custou R$75700 ou 139 SM da época. Assustadoramente igual ao caso anterior quem não reinvestiu nada hoje recebe R$455 ou 41% de um SM, uma perda de mais de 58% do poder de compra. Mesmo reinvestindo toda a renda recebida você terminaria com 1371 cotas que renderiam 2% a menos que um SM hoje. Conclusão, esse performou pouca coisa a mais que o de papel e também é impossível viver com a renda desse fundo.

Não vou generalizar e dizer que com todo FII foi assim, mas que inventou de se aposentar somente há 10 anos com um desses fundos tomou no cu bonito. Isso que nem consideramos uma taxação dos rendimentos em 15% que sempre ronda os FIIs, tal taxação tornaria a situação ainda pior.

Confesso que depois de estudar esses números vou rever minhas posições em FIIs. Alguém conhece algum FII com um histórico de pelo menos 10 anos que teve resultado diferente?

Viver com a renda de aluguéis não é uma ideia de outro mundo, meus próprios avós tinham uma casa extra, construída no terreno em que viviam e usavam essa renda para complementar a aposentadoria. Alguma coisa nos FII trabalha contra o cotista, podem ser as taxas cobradas, as seguidas emissões, ou uma combinação disso. Obviamente as corretoras, as casas de análise e os youtubers que vivem de te vender o sonho nunca vão fazer esses cálculos. 



Patrimônio de SET/2021

Patrimônio = R$ 1’186’835,68
Aporte = R$ 6’783,67 (0,57% patrimônio)
Rentabilidade = -1,59%
Inflação = 0,56%
CDI = 0,46%
Rentabilidade acumulada desde dez 2017 = 35,32%
Inflação acumulada = 27,66%
CDI livre de IR acumulado = 15,46%
CDI + Inflação = 43,13%

Patrimônio há 6 meses patinando sem sair do lugar, parece que estou construindo um castelo de areia, que as ondas insistem em derrubar, um castelo de aportes que o mercado insiste em carregar...

Temos que manter a fé e a disciplina, ninguém falou que seria fácil.

 





Boa caminhada rumo à IF confrades!

11 comentários:

  1. Pois é, Mendigo. Interessante a sua análise. Não é a toa que a regra é reinvestir a renda (a não ser que se precise muito, numa situação de emergência) e diversificar entre vários fundos.
    Mas, como você falou, alguma coisa nos FII parece atrapalhar os cotistas. Mas não só nos FII. O "sistema" / "matrix" no mercado financeiro é organizado de um jeito que não é nada fácil ganhar uma renda passiva de 1 salário mínimo por mês. Mas, por outro lado, se fosse fácil, muita coisa seria diferente no mundo - será que tudo seria mais caro, uma vez que ganhar R$ 1K de renda passiva seria fácil nesta situação hipotética? Será que seria mais fácil arrumar um emprego? Será que os empregos pagariam mais?

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    1. Reinvestir os rendimentos só é a regra na fase de acumulação. Quando vc for gozar do patrimônio acumulado a ideia é usar ao menos uma parte dos rendimentos para os gastos correntes, é impossível (e também não faz sentido) continuar reinvestindo o rendimento.

      A questão é saber se é possível viver com rendimentos de FII. Essa análise do mendigo é bastante assustadora. Penso em alguém que tenha resolvido parar de trabalhar em 2012 contanto com um rendimento de dez salários mínimos de FII's. Agora, nove anos depois, tem um rendimento de quatro salários mínimos. É uma diferença brutal no estilo de vida. Esse valor, hoje em dia, só paga o plano de saúde de uma pessoa idosa.

      Só tenho duas ponderações: primeiro, não sei se isso se aplicaria de forma mais ampla aos FII's e se os efeitos seriam os mesmos em um carteira equilibrada; segundo, que esse período é, de longo, o pior de toda a história da economia brasileira. Talvez seja um período excepcional. Mas é apenas "talvez"... Não há nenhuma certeza de que as coisas vão melhorar, no segundo governo Dilma parecia que estávamos no fundo do poço mas desde então conseguimos cair em um novo abismo.

      A postagem é muito interessante. Boa pra mostrar que com a aposentadoria, principalmente os primeiros anos, é mt importante continuar dando total atenção aos investimentos pra fazer as realocações necessárias.

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    2. Eu refiz as contas e tem como se aposentar com FIIs, mas é necessário acumular mais cotas e reinvestir bastante. Vou detalhar no próximo post.
      Economicamente essa ultima década foi pior do que os anos 80, se algum véio vier falar que no tempo dele era pior vou mandar a merda.

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  2. Eu ando chateado com os FIIs.

    Quando comecei a comprar meus primeiros fundos eu adotava aqueles critérios clássicos: olhar os dividendos, se era mono ou multi imóvel/inquilino e o ramo de atividade. Esqueci de um fator que é quase essencial: a gestão.

    Infelizmente a maioria das gestões estão preocupadas em arrecadar o máximo possível com taxas de administração e performance, vide as seguidas emissões que fazem e com alocação cada vez pior. Fora que é difícil encontrar equipes de gestão com planos de médio-longo prazo, o negócio é vender o jantar para entregar o almoço.

    Isso sem falar que até pouco antes dessa alta da SELIC tinha fundos que a cada 60-90 dias lançava uma nova emissão de cotas.

    O que faz essas gestões se preocuparem apenas em maximizar tanto os resultados de curto prazo? Imagino que todos nós sabemos a resposta.

    Ainda é possível encontrar alguns fundos com gestões boas (ou pelo menos aceitáveis), mas são muito poucas.

    Abraços,
    Pi

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    1. Mesmo pensamento meu. Já vinha vendendo alguns durante este ano e este mês consegui me desfazer dos últimos.

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  3. Bom dia MI! Interessante como os números não mentem mas que dependendo das fontes as conclusões podem ser diferentes. Já vi outros vídeos que apontavam o contrário (exemplo live do Baroni) que a maioria dos FIIs considerando os reinvestimentos vencem o IPCA normalmente com uma certa folga, se tornando bons investimentos bons para aposentados e investidores do longo prazo (pensando em longo prazo, acima de 10 anos)...
    Se pensarmos em FIIs de tijolo com ativos de boa qualidade a administração do FII teria que ser muito ruim pra conseguir ser dar prejuízo pros cotistas e perder por exemplo para um aluguel residencial que gera em torno de 0,3-0,4% ainda sem pagar IR e imobiliária...
    FIIs são um ativo que ainda não consigo enxergar direito...vou continuar estudando...
    Grande abraço!

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    1. Concordo, meu estudo não foi amplo, a análise quantitativa foi baseada em apenas dois FIIs, e só qualitativamente observei que o comportamento de quase todos os outros FIIs com histórico longo foi igual. O único motivo para eu não confiar cegamente no Baroni é um possível conflito de interesses, afinal quanto mais pessoas investirem em FIIs, melhor pra ele, mesmo que elas quebrem a cara no futuro.

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  4. mendigo, matematica não é meu forte.
    na pratica, comparo o dinheiro que tenho em FII com o mesmo valor aplicado em um imovel físico.

    pelo que tenho visto, salvo para quem constroi kitnets; o FII ainda é pouca coisa melhor porque não tenho dor de cabeça com inquilinos e o dinheiro investido é facilmente liquidavel, ainda q com perdas no momento atual

    enfim, FII continua sendo mas um pilar da diversificação. só isso

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  5. Depois me mande email: gariadvogado@gmail.com

    Abraço

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  6. Olá Mendigo,

    Obrigado pela análise, estou há dias refletindo sobre ela... sonhava em me aposentar com FII's, mas nunca tinha parado pra pensar dessa forma, agora estou encucado.
    Fiz vários cálculos e simulei a mesma situação de um salário mínimo alguns anos atrás e todos os FII's da minha carteira não acompanharam a inflação do salário mínimo sem reinvestir os dividendos. Reinvestindo os dividendos, alguns empataram e outros perderam.
    Os FII’s de papel sempre perdem, pois seu valor patrimonial nunca aumenta, a “valorização” é distribuída nos dividendos, porém se você perceber, o yield não está aumentando, os dividendos são sempre os mesmos (ou bem próximos), assim em 2012 o fundo pagava um salário e hoje ele paga o mesmo que pagava em 2012.
    Os FII’s híbridos ou tijolo seguem bem parecidos, talvez seja só uma fase, mas já fica o alerta.
    Cheguei à conclusão que para se "aposentar" com um salário mínimo em algum FII, você precisa que ele te pague 1,5 à 1,8 salários por mês, em alguns casos até mais (para tirar o salário e reinvestir o restante).
    Outra forma é utilizar o mês que o fundo menos pagou para a base do salário mínimo, assim ele sempre estará pagando mais, porém não é garantido que ele não volte a pagar tão pouco.
    Enfim, estou com um pé atrás de me aposentar com FII’s e ando buscando outros investimentos.

    Ótimo post,
    Abraço.

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  7. Prezado
    Muito bom Post. Dando meu pitaco, acho que é importante considerar que 2011 e 2012 eram tempos de all time high para os imóveis. Além disso, de lá para cá, o Brasil viveu a pior é década da história em termos de crescimento do PIB, pior que a chamada década perdida dos anos 80.Não há mercado imobiliário que resista a isso. Penso que se fosse feito um estudo de 2000 a 2010 teria dado um bom dinheiro. Meu sogro possui alguns imóveis e é saudosista dos anos 2000, diz que foi lá que ele fez um bom dinheiro no mercado imobiliário.
    Mesmo assim, também acredito que a Classe dos Fiis precisam se provar. A impossibilidade de se alavancar e só poder crescer quando o mercado tiver bom para conseguir realizar emissões é um grande contra essa classe que só vai ser mitigada quando os Fundos forem gigantes e uma emissão não machucar tanto.
    Parabéns pelo estudo.

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