Primeiro eu quero deixar claro que essa é uma análise de imóvel para investimento. Imóvel para morar é uma coisa totalmente diferente, que carrega muitos aspectos de conforto, segurança e satisfação, além do aspecto financeiro.
Outro ponto é que essa análise não pode ser generalizada, elas leva em conta um tipo de imóvel especifico, em uma localidade específica, em uma janela de tempo especifica, comparado com apenas um FII.
Essa analise não surgiu do nada. Eu participo de um fórum que discute FII, e apareceu um cara muito indignado, dizendo que se arrependia de investir em FII, pois o apartamento que ele estava de olho desde 2019 dobrou de preço, enquanto o MXRF11 continuava com o mesmo preço desde 2012.
Então fui pesquisar as premissas e vi imóveis na minha cidade que eu sabia o preço em 2019 para ver por quanto estavam a venda hoje, e realmente, quase tinham dobrado de preço. E também é verdade que o MXRF11 está o mesmo valor que estava em 2012.
Fiquei genuinamente intrigado. E em uma leitura superficial, a conclusão parece ser extremamente óbvia, investir em imóvel é muito melhor do que investir em FII e a indignação do rapaz é válida.
Como somos animais racionais, pensei em analisar a fundo, em vez de ficar só na emoção, para ver o que os números mostravam além do sentimento.
A primeira dificuldade básica de se comparar um imóvel com FII é que o mercado imobiliário residencial é muito regionalizado. E outra dificuldade é encontrar dados históricos de preço de imóveis e alugueis. Por sorte eu tinha esses dados, pois 2012 foi o ano em que pesquisei bastante imóveis pois foi o ano que saí da casa dos meus pais para morar de aluguel. E os dados de 2019 eu também tinha, pois foi outro ano que pesquisei imóveis para comprar o imóvel próprio.
E como foi o comportamento dos preços desses imóveis?
Em 2012 estávamos em um período em que os imóveis tinham subido bastante de preço nos últimos anos. O imóvel que estava de olho na época era uma quitinete com garagem no centro da cidade, não por gosto, mas porque era o que cabia no bolso. Tal imóvel custava 150 mil reais, o que eu não me animei a pagar por considerar inflado o preço, e preferi ir morar de aluguel pagando R$500. A própria relação aluguel-preço já mostra que o preço estava um pouco sobrevalorizado, pois o aluguel correspondia a 0,33% do preço do imóvel, quando se costuma dizer que um aluguel típico é de 0,5% ou até mais para imóveis menores.
Em 2019 o mesmo tipo de imóvel custava os mesmos 150 mil reais. É geralmente assim que o mercado imobiliário se ajusta, via inflação, e não via descontos nominais. Nessa época o aluguel estava 750 reais. Um valor mais condizente de 0,5% do valor do imóvel.
Vindo para 2026, imóveis de mesma característica e região hoje estão anunciados por 250 mil reais e o aluguel é R$1200.
A simulação que eu fiz considera que uma pessoa comprou esse imóvel de 150k em 2012, pagou 4,5% do valor em impostos e documentação. Recebeu os alugueis e teve descontado o IR 20% e uma taxa da imobiliária de 12%. Não considerei vacância, nem gastos com manutenção. E o valor que ele recebeu de aluguei considerei que deixou rendendo a SELIC.
Já no caso do FII considerei que a pessoa comprou o valor do imóvel mais taxas em MXRF11. E tudo que ele recebeu de rendimentos comprou em novas cotas.
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Resumo Imóvel:
2012: Comprou por 157k -- Recebia R$337 limpo por mês de aluguel.
2026: Imóvel vale 250k -- Recebe R$850 limpo -- Tem 189k na conta rendendo SELIC
Patrimônio total em 2026 = 439k
Renda mensal em 2026 = R$2740
Resumo MXRF11:
2012: Comprou 15754 cotas, que valiam 157k -- Recebia R$1457 de rendimento
2026: Tem 62959 cotas, que valem 626k -- Recebe R$6296 de rendimento
Patrimônio total em 2026 = 626k
Renda mensal em 2026 = R$6296
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O que eu percebi fazendo a simulação:
- Mesmo o valor das cotas variando, quem comprou o FII poderia ter vendido as cotas em qualquer ano e conseguiria ter comprado o imóvel sem dificuldades.
- FII é muito melhor tributariamente. Não paga IR no rendimento, como as cotas estão no mesmo valor, também não pagaria na venda delas.
- FII é muito melhor para reinvestir em imóveis. Se passaram 14 anos e o camarada que recebeu os alugueis e guardou religiosamente na conta, ainda não consegui comprar um segundo imóvel.
- Enquanto o imóvel e o aluguel vão subir de preço naturalmente, no FII é necessário um pouco mais de sofisticação, deixando para o investidor gerenciar quanto reinvestir para que os rendimentos sejam crescentes. Não dá pra ser inocente e achar que pode gastar tudo que recebeu do FII como se fosse um aluguel.
Os resultados, é claro, dependem muito do momento da compra do imóvel. Poucas coisas são tão rentáveis do que comprar imóvel logo antes deles dispararem de preço. Quem comprou imóvel em 2007 e em 2019, se deu muito melhor do que quem comprou em 2012. A dificuldade é prever o futuro. Comprar um imóvel hoje é melhor do que investir em FII? Analisando o aluguel e o preço do imóvel, hoje o aluguel está em 0,48% do preço do imóvel, o que indica um preço mediano, nem caro, nem barato. Os FII por outro lado estão bem amassados, tanto pela taxa de juros alta, quanto por uma desesperança nessa classe de ativos. Eu considero que há uma assimetria a favor dos FII hoje. Mas isso não é uma recomendação de investimento.
Patrimônio AGO/2026
Patrimônio = R$ 2’401’621,67
Rentabilidade = 3,53%, acumulado 12m = 1,33%
Inflação = -0,37%, acumulado 12m = 3,77%
CDI = 1,22%, acumulado 12m = 14,57%
Renda dos FII = R$ 4’803,41
Renda da PP = R$ 5’590,70
Renda do Tesouro = R$ 1’433,79
Renda Total = R$ 11’827,90
Renda máxima utilizável 2026 (TSR 5,2%) = R$ 10’500
Piso de renda 2026 = R$ 9’000
Plano de investimento para 2026:
Comprar pelo menos R$ 2’500 em cotas de FII por mês.
Comprar pelo menos 1,3 título Renda+ 2035 por mês.
Elevar a reserva de emergência visando comprar um carro.
Esse mês queimou uma lâmpada de LED da Philips que comprei há 6 anos. Ela prometia uma vida útil de 25 mil horas. Fazendo as contas, essa lâmpada fica acesa por 6 horas por dia, deveria ter durado mais de 11 anos. Como ela tem uma garantia de 5 anos, funcionou bem para a Philips ela ter queimado com 6 anos de uso, em vez de 11. Pesquisando se há algo melhor, a própria Philips oferece uma linha mais eficiente, com mais luminosidade com menos consumo e prometendo 50 mil horas de durabilidade. Contudo essa linha não achei a venda no Brasil, preço que se paga por morar na periferia do mundo. Mas o que chamou minha atenção é que lembro que há 6 anos essa lâmpada tinha custado R$35 ou R$40, e hoje comprei ela por R$13. Quem disse que as coisas só aumentam de preço? A não ser que estejam falsificando lâmpadas, mas comprei na Amazon, vendida e entregue pela própria Amazon, então não acho ser o caso.
Ad augusta, per angusta.
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