quarta-feira, 3 de outubro de 2018

Vale a pena comprar um imóvel e deixar o aluguel? E atualização do patrimônio de SET/2018

Vou falar de uma vez, tenho birra com imóveis. Esse desgosto com imóveis é multifatorial. Um dos fatores é que eu perdi o boom imobiliário que ocorreu entre 2007 e 2014. Quando os imóveis estavam baratos eu não tinha dinheiro e quando eu comecei a ter dinheiro o preço disparou. Paciência, fiz as contas e decidi morar de aluguel. Outro fator é o pensamento de 99% das pessoas que imóvel é um bom negócio a qualquer preço, não é.

6 anos atrás decidi pelo aluguel e considerando um aluguel médio de R$ 703 e que eu apliquei esse valor todo mês num CDB 100% do CDI descontado a IR o valor acumulado é R$ 59`400.

Esse foi o valor que eu “joguei fora” com o aluguel.

E se eu tivesse comprado um imóvel?
O imóvel que eu estava de olho em 2012 custava R$ 170k. Eu não sei qual era o meu patrimônio em 2012 o valor mais antigo que eu tenho anotado é de janeiro de 2016, R$ 244k. É razoável supor que meu patrimônio em 2013 era menor que os R$170k que custavam o imóvel.

Simulando um financiamento de 35 anos onde é dado 30% do valor do imóvel como entrada:
Entrada: R$ 51k
Financiado: 119k
Gasto com o financiamento: R$ 345k

Vou desconsiderar o custo de oportunidade do valor da entrada uma vez que eu usaria o FGTS.
A parcela inicial do financiamento seria R$ 1332 enquanto meu aluguel em 2012 era R$ 565.

Eu pagaria mais de 2 imóveis e terminaria de pagar esse financiamento em 2047 com 68 anos de idade. Tá aí o sonho (pesadelo) da casa própria.

Voltando a 2018. Meu aluguel custa R$ 840 e o imóvel (que sempre valoriza) está anunciado por R$ 140k.

O imóvel que eu estou de olho é próximo a onde eu trabalho, o que vai me economizar muitas horar de deslocamento. Como eu planejo atingir a IF em pouco mais de 10 anos é esse o prazo que eu vou usar para simular meus gastos com aluguel e imóvel.

Gastos com aluguel:

Considerando um aluguel de R$ 840 aplicado em 100% do CDI livre de IR e considerando que esse aluguel será reajustado pelo IGPM e que a variação do IGPM pelos próximos 10 anos será igual aos últimos 6 anos: R$ 191’900

Gastos com a compra do imóvel:
Hoje eu tenho R$ 100k no FGTS assim vou ignorar o custo de oportunidade dessa parcela.
Vou considerar um gasto extra de R$ 5k com a documentação da compra e a diferença entre o preço do imóvel e o FGTS, então o custo de oportunidade de R$ 45k é: R$ 76’200.

O FGTS distorce bastante em favor da compra do imóvel, apontando um ganho patrimonial de R$ 115’700 em 10 anos se eu comprar o imóvel.

O ganho por ter esperado 6 anos, isso é, não utilizado financiamento para comprar é ainda maior R$ 209’400.

“Jogar fora” o dinheiro do aluguel pode me levar a ter um ganho de R$ 1090 por mês por 16 anos.

Outra forma de pensar é considerar que eu vou passar a ter um rendimento líquido de R$ 840 (988 bruto) em uma aplicação R$ 45k isso dá um rendimento de 2,2 ao mês, com o CDI a 0,52% é equivalente a aplicar num CDB de 422% do CDI.

Esse é o tipo de ganho que você tem ao escolher ganhar juros ao invés de pagar juros.

Lógico que a história poderia ser diferente e o imóvel poderia ter se valorizado acima da inflação e custar hoje R$ 250k. Toda decisão é uma especulação acerca do futuro, as vezes você acerta, as vezes erra. Felizmente nessa eu acertei.


Atualização de patrimônio SET/2018:

Patrimônio = R$ 644’021
Aporte = R$ 501 (0,078% patrimônio)
Rentabilidade = -0,54%
Inflação = 0,06%
CDI = 0,52%
Rentabilidade acumulada desde dez 2017 = 3,90%
Inflação acumulada = 3,20%
CDI livre de IR acumulado = 4,48%
CDI + Inflação = 7,68%

Aporte bem abaixo do normal por conta do sinal que eu dei na compra do imóvel. Mês que vem a expectativa é de aporte negativo para pagar o restante do negócio.

Carteira rendendo abaixo do CDI novamente. De 10 meses eu fiquei 3 abaixo do CDI. Eu espero que minha carteira fique sempre acima do CDI num médio prazo de 2 anos. O lado ruim de acompanhar certinho sua vida financeira é que isso destrói a sua ilusão de ser um mestre dos investimentos.





Boa caminhada rumo à IF confrades!